Minkälainen asunto kannattaa ostaa sinkkuna

Asunnon ostaminen on aina iso päätös, joten on syytä miettiä tarkkaan minkälainen asunto kannattaa ostaa. Sinkku saattaa tarvita vain pienen asunnon, mutta toisaalta saattaa haluta jo ennakolta varautua parisuhteeseen ostamalla hieman isomman. Pariskunta puolestaan saattaa kaivata hieman enemmän tilaa tulevaa perheenlisäystä varten. Tarpeet ovat hyvin yksilöllisiä ja elämäntilanteeseen riippuvaisia, eikä siis ole yksiselitteistä vastausta sille minkälainen asunto kannattaa ostaa. Tässä artikkelissa kuitenkin kerron minkälaisen asunnon itse ostin kun olin sinkku ja miksi se oli mielestäni erittäin hyvä sijoitus.

Sinkulle voi riittää pienempikin asunto

Kun olin ostamassa ensimmäistä asuntoa, halusin että siinä on mukava asua ja että se on hyvä sijoitus. Yleensä unelmien koti ja unelmien sijoitus ei kulje käsi kädessä, mutta halusin saada yhtälön toimimaan.

Tiesin, että minulla on monta vaihtoehtoa. Voisin ostaa Helsingistä pienen keskustayksiön, jossa mahtuisin asumaan kunnes unelmien kumppani löytyisi, mutta toisaalta voisin ostaa kerralla hieman isomman asunnon, jotta ei tartteisi heti olla muuttamassa. Kaikkein tärkeintä siinä elämäntilanteessa oli kuitnekin se, että asunto olisi hyvä sijoitus.

Pienet asunnot ovat sijoittajien suosiossa

Elettiin vuotta 2014 ja tiesin, että Helsingin keskustassa pienten asuntojen hinnat olivat korkealla (kuten ovat edelleen). Korkeat hinnat johtuivat (ja johtuvat edelleen) mm. siitä, että asuntoja ei rakenneta riittävästi ja sijoittajat suosivat etenkin pieniä asuntoja, koska niihin on helppo löytää vuokralaisia. Samalla tiesin, että pienissä keskustayksiöissä vuokratuotto oli yleensä hyvin matala (3-4%), jolloin kyseiset asunnot ovat hyviä sijoituksia vain silloin jos hinnat nousevat ja korot pysyvät ennätyksellisen alhaisina. En halunnut luottaa arvojen nousuun, joten päätin selvittää muita vaihtoehtoja.  näin jälkeen päin pidän päätöstäni erittäin hyvänä sijoituksena.

Hyvä asuntosijoitus etenkin sinkuille

Hylättyäni ajatuksen keskustayksiöstä päätin, että ostan kaksion hieman ydinkeskustan ulkopuolelta ja laitan toisen huoneista vuokralle. Vuokratuloilla pystyisin lyhentämään asuntolainaa, mutta samalla pystyisin hyödyntämään ASP-lainan edus ja saada verovapauden myyntivoitosta jos päättäisin myydä asunnon kahden vuoden päästä.

Taloudellisesti tilanne voisi näyttää yksinkertaistetusti tältä:

  • Asunnon hinta: 120 000€
  • Asuntolaina: 105 000€
  • Lainalyhennys: 420€/kk
  • Asunnon hoitovastike: 250€/kk
  • Vuokratulo yhdestä huoneesta: 450€/kk.

Vuokratuloista täytyy maksaa pääomaveroa (30%), mutta ennen sitä voi tehdä vähennyksiä. Suurin vähennys on se, että puolet hoitovastikkeesta (125€) voi vähentää vuokratuloista, koska puolet asunnosta on vuokrauskäyössä. Vähennysten jälkeen vuokratuotosta (325€) maksetaan pääomaveroa, joka on 30 %, eli noin 100€.

Kokonaisuudessaan asunnonostajan kannalta tilanne näyttää tältä:

  • Menot: 770€ (lyhennys, hoitovastike ja pääomavero)
  • Tulot: 450€
  • Menot yhteensä: 320€

Asunnon ostaminen on parempi kuin vuokralla asuminen

Olen aikaisemmin kirjoittanut siitä, että asunnon ostaminen ei ole aina hyvä sijoitus. Käyttämässäni esimerkkissä asunnon vuokratuotto perinteisellä laskentatavalla on 6.5%, eli ostaja on saanut asunnosta neuvoteltua ihan hyvät kaupat. Tällaisessa tilanteessa näen, että yllä mainitulla strategialla riskit ovat  hyvin pienet.

Asunnon ostajan kannalta kyseinen järjestely on taloudellisesti kannattava kahdestakin syystä. Ensinnäkin, todelliset kuukausikohtaiset asumiskustannukset ovat hyvin edulliset, joten rahaa jää mukavasti myös muuhun elämiseen. Toisekseen, asunnonostajan varallisuus karttuu mukavasti koska samanaikaisesti hän lyhentää asuntolainaa yli 300€/kk. Jos huomioidaan matalista asumismenoista säästeyt rahat, niin varallisuus karttuu jopa yli 10 000€ vuodessa.

Kannattaisiko rahat sijoittaa muuhun kuin asuntoon?

Kuten mainittu, asunto ei ole aina hyvä sijoitus. On kuitenkin vaikea keksiä parempaa ja riskittömämpää sijoitusta kuin yllä mainittu asuntosijoitusstrategia. Esimerkiksi pörssiin sioittamalla tuotto olisi huomattavasti pienempi ja riskit jopa suuremmat.

Pörssissä sijoitus tuottaa lähes vääjäämättä vähemmän kuin asuntoa ostaessa velkarahalla. Kysyisessä esimerkissä asunnonostajalla oli ennen asunnon ostamista säästöjä 15 000€. Jos hän sijoittaisi nämä rahat pörssiin, hänen oletettu vuosituotto olisi n. 1 500€ (eikä 10% tuotto ole mikään itsestäänselvyys). Lisäksi hänellä jäisi vähemmän rahaa säästöön, koska kuukausittaisiet elinkustannukset olisivat todennäköisesti korkeammat kuin yllä olevassa esimerkissä.

Asunnon ostamisessa on aina riskinsä

Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös asunnon ostamisessa on omat riskinsä. Asuntomarkkinoiden suurin riski tällä hetkellä on kenties se, että talousshokki voisi aiheuttaa korkojen nousun. Länsimaissa korot ovat olleet historiallisen alhaisia jo pitkään, myös asuntolainoissa. Jos joku ulkopuolinen shokki saisi korot nousemaan, moni voisi kokea oman velkataakan liian suureksi. Tämä voisi aiheuttaa asuntojen pakkomyyntiä ja hintojen alenemista. Tällaisen shokin täytyisi kuitenkin olla erittäin suuri, jotta yllä mainittu sijoitusstrategia ei olisi kannattava pitkällä tähtäimellä. Uskon siis, että tämä strategia muita sijoitusstategioita parempi lähes kaikissa tilanteissa.

Jätä kommentti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *